Metódy riadenia MKD. Práva a povinnosti riadiaceho orgánu MKD

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Naposledy zmenené: 2024-02-12 12:17

Aby ľudia žili v čistých a zrekonštruovaných domoch, aby si užívali prechádzky v blízkosti domu, je potrebné udržiavať fungovanie celého systému verejných služieb, správne organizovať užívanie spoločného majetku, starať sa o pohodlie obyvateľov a zlepšenie plochy nádvoria. Kto by to mal robiť? Je zrejmé, že obyvatelia bytového domu (MKD) potrebujú odviesť dôležitú prácu, aby zorganizovali taký orgán, ktorý sa bude v ich záujme kvalitne a včas starať o spoločný majetok a udržiavať v dome čistotu a poriadok. Celý rad domácich údržbárskych prác sa nazýva manažment MKD.

Ako presne možno implementovať MKD?

Mnohí už počuli o tom, aké metódy zvládania MKD v súčasnosti existujú. Ale často jednoducho nie je dosť času na pochopenie detailov, hoci tieto znalosti sú veľmi užitočné.

V Kódexe bývania Ruskej federácie sú metódy na zvládanie MKD stanovené veľmi zrozumiteľným spôsobom (časť 2 článku 161). Nie všetky sú však použiteľné v každej domácnosti. Ak je v MKD menej ako tridsať bytov,bytová legislatíva ponúka priame riadenie ako spôsob riadenia MKD. V tomto prípade zmluvy s dodávateľmi, opravármi, upratovačkami a ďalšími pracovníkmi uzatvárajú vlastníci bytov, ktorí sa budú zodpovedať kontrolným organizáciám a platiť pokuty v prípade problémov v oblasti požiarnej bezpečnosti, nehôd, predčasných odvozov odpadu. Riadenie zvyčajne vykonáva iniciatívna skupina obyvateľov alebo vybraný zástupca pro bono. Ale implementácia činností na údržbu a prevádzku MKD je veľa práce, preto je rozumné inštalovať priame riadenie ako spôsob riadenia MKD v malých domoch. Každý nájomník má svoju vlastnú víziu obrazu ideálneho domu a vchodu, takže počet obyvateľov priamo ovplyvňuje schopnosť dosiahnuť kompromis a ovplyvňuje pravdepodobnosť konfliktov a nedorozumení.

Druhou možnosťou riadenia MKD, špecifikovanou v bytovom zákonníku, je vedenie určitého typu právnickej osoby. Takouto osobou môže byť najmä spoločenstvo vlastníkov bytov (HOA), bytové družstvo (HC) alebo iné špecializované spotrebné družstvo (PC). Pri tomto spôsobe hospodárenia vlastníci bytov splnomocňujú právnickú osobu na podpisovanie zmlúv na bežné opravy a na všetky aspekty prevádzky majetku domu, ako aj na zabezpečenie dodávky vody, kanalizácie, kúrenia a iných služieb.

Tretia možnosť zahŕňa uzavretie dohody s riadiacou organizáciou, ktorá vykoná všetkyrozsah služieb pre MKD a zároveň zodpovedať za prípadné porušenie požiadaviek ruskej legislatívy pred kontrolnými orgánmi.

Kto rozhoduje o správe MKD?

Majitelia bytov majú nielen kontrolu nad svojou rozlohou, ale musia tiež udržiavať spoločný majetok v dobrom stave. Preto Bytový zákonník Ruskej federácie obsahuje smernicu pre majiteľov domov, aby rozhodli, ako bude ich dom spravovaný. Pred výberom spôsobu správy MKD by si vlastníci bytov mali podrobne preštudovať svoje špecifiká, ktorý z nich je pre dom najvhodnejší, berúc do úvahy jeho vek, stav a ďalšie vlastnosti, ako aj korelovať s ochotou vlastníkov spravovať svoj vlastný dom a platiť účty za energie načas.

Konečný výber sa robí na valnom zhromaždení vlastníkov, ktoré sa môže konať osobne alebo zorganizovať bez osobnej prítomnosti všetkých obyvateľov. Aby bolo rozhodnutie schôdze platné, musia zaň hlasovať obyvatelia, ktorí majú spolu 50 a viac percent hlasov. Voľbu spôsobu hospodárenia s MKD valným zhromaždením musí každý nájomca v MKD striktne akceptovať aj napriek prípadnému vynechaniu samotného zhromaždenia. Ak sa schôdza koná v neprítomnosti, účasť sa považuje za včasné odovzdanie rozhodnutia vlastníkom v písomnej forme. Výsledok takejto schôdze vlastníkov bytov je zaznamenaný v protokole o voľbe spôsobu hospodárenia MKD, ktorý je vyvesený vo vchodoch tak, aby každý vlastníkbytov bez problémov bol s ním oboznámený. Verejné umiestnenie vykoná iniciátor stretnutia do desiatich dní od prijatia rozhodnutia. Rovnakým spôsobom sa prostredníctvom organizácie valného zhromaždenia realizuje možnosť zmeny spôsobu riadenia MKD

Všetko vyššie uvedené súvisí s domami, ktoré sú už obývané. Iná situácia je však pri novostavbách. Často sa stáva, že v novostavbe nemajú vlastnícke právo všetci nájomníci, ide napríklad o dlhotrvajúcich akcionárov. Vzhľadom na to, že takýto občania podľa bytovej legislatívy nemajú právo hlasovať v otázke určenia formy správy domu, je nemožné zvoliť si spôsob správy tohto domu.

Čo sa stane, ak nezvolíte spôsob ovládania MKD?

Kódex bývania obmedzuje časové obdobie, počas ktorého majú vlastníci možnosť zvážiť a zorganizovať proces vytvárania HOA alebo výberu správcovskej organizácie.

určuje riadiaci orgán. Tu nemá žiaden z nájomcov právo odmietnuť a každý vlastník je povinný riadiť sa ustanoveniami zmluvy o výkone správy uzatvorenej s vybranou správcovskou organizáciou bez ohľadu na to, či mu táto zmluva vyhovuje alebo nie. Ale vždy existuje procedurálny postupmožnosť napraviť súčasný stav a pred skončením platnosti zmluvy uskutočniť valné zhromaždenie, na ktorom bude prerokovaná otázka zmeny spôsobu riadenia MKD alebo riadiacej organizácie.

Čo zahŕňa údržba priestorov v MKD?

Všetky služby a práce súvisiace s pojmom „údržba priestorov v MKD“sú definované bytovou legislatívou. Tento koncept zahŕňa širokú škálu služieb pre organizáciu dodávok vody, elektriny, plynu, tepla, evidenciu obyvateľov bývajúcich v dome, účtovnícke služby, technickú prevádzku, sanitárnu údržbu.

Technická prevádzka zase zahŕňa údržbu inžinierskych systémov budovy a opravy. Hygienická údržba zahŕňa celý rad opatrení na udržanie čistoty a poriadku v dome a na priľahlom území, napríklad čistenie, dezinfekcia, deratizácia, dezinsekcia.

Čo robí HOA?

Tento spôsob riadenia MKD, ako HOA, sa objavuje tam, kde by niektorí nájomníci chceli mať možnosť kontrolovať výdavky na údržbu svojho domu. Vedenie HOA nevzniká od nuly, ale je vždy vytvorené z najaktívnejších a najzaujímavejších obyvateľov. A hoci takíto podnikaví občania nemajú vždy úplné znalosti o právnom základe a znalosti v oblasti verejných služieb, dôležitým faktorom úspešnej práce je túžba zlepšiť svoj domov. Predstavenstvo HOA musí vykonávať zmluvnú prácu na čistení, likvidácii odpadu, údržbe inžinierskych komunikácií a iných aspektoch.údržba domu a priľahlého územia. Dôležitou funkciou HOA je aj udržiavanie poriadku a dodržiavanie hygienických a požiarnych noriem. Finančná stránka riadenia zahŕňa prítomnosť účtovníka v HOA, ktorý vedie záznamy o finančných prostriedkoch, ktoré prevádzajú nájomníci na zaplatenie energií, ako aj o peniazoch, ktoré sa vynakladajú na potreby domu. Dodatočný príjem HOA možno získať z prenájmu akejkoľvek časti spoločného majetku.

Ak sa majiteľ sám rozhodne, či sa chce stať členom HOA alebo nie, potom HOA zase nemá právo odmietnuť prijatie do svojich radov, aj keď zrazu ostatní členovia HOA bude oponovať. Neochota stať sa členom HOA je niekedy spojená s nutnosťou platiť za doplnkové služby – stráženie na parkovisku a pri vchode, záhony na dvore, videokamery na poschodiach. V skutočnosti je pre členov HOA platba povinná, ak rada HOA prijala takéto rozhodnutie. Východiskom v tejto situácii môže byť individuálna dohoda s HOA, v ktorej budú vopred schválené všetky poplatky.

Ako funguje správcovská spoločnosť?

Pri priamom uzavretí zmluvy medzi vlastníkmi a špecializovanou správcovskou spoločnosťou sa očakáva, že bude poskytovať údržbárske a sanitačné služby v domácnostiach, ako aj opravy na vysokej úrovni, ako profesionálni a skúsení špecialisti pracujúci v správcovská spoločnosť bude schopná správne posúdiť potrebu a zložitosť práce, vybrať vhodné materiály, pozvať správnešpecialistov. Ak správcovská spoločnosť pracuje s viacerými domami, potom sú možné aj nižšie náklady na prácu a služby. Komunikácia so správcovskou spoločnosťou je však často zložitá a aj malý incident, akým je vypálená žiarovka, môže byť niekoľko dní nepohodlný.

Dohoda so správcovskou spoločnosťou: čo je najdôležitejšie?

Najdôležitejším krokom v procese stanovenia jedného zo spôsobov riadenia MKD je vypracovanie a uzavretie zmluvy so správcovskou spoločnosťou. Obsah zmluvy určí budúci vzťah medzi nájomcami a správcovskou spoločnosťou, vrátane možnosti ukončenia zmluvy v prípade nepoctivého plnenia funkcií údržby domu. V texte zmluvy musí byť uvedený všetok majetok domu, druhy a frekvencia prác a služieb, ktoré bude správcovská spoločnosť povinná vyrobiť, výška a načasovanie všetkých platieb, ktoré budú musieť vlastníci zaplatiť. V zmluve môžete predpísať aj postup hlásenia obyvateľov o vykonaných prácach. Ak tak neurobíte, hlásenie by malo byť zaslané vlastníkom raz ročne.

Prečo sa zhromažďuje rada MKD?

Ďalšou povinnosťou nájomníkov je zvoliť si radu domu v prípade, že zo spôsobov správy MKD bola zvolená možnosť so správcovskou spoločnosťou. V skutočnosti sú hlavnými úlohami rady formulovanie návrhov a kontrola prebiehajúcich prác. Na schôdzi vlastníkov dávajú členovia rady návrhy, čo presne trebaopraviť, ktoré aktuálne opravy možno posunúť na budúci rok a ktoré si vyžadujú neodkladné opatrenia, komu a na aké účely možno prenajať spoločný majetok a ďalšie aspekty údržby MKD a sadových úprav. K úlohám zastupiteľstva patrí aj preštudovanie zmlúv a dohôd, ktoré navrhujú vlastníci uzatvárať za účelom ochrany práv a záujmov obyvateľov domu. Na základe výsledkov posudzovania rada robí svoje závery a odporúčania ku všetkým dokumentom. Dá sa povedať, že rada MKD zefektívňuje prerokovanie dôležitých otázok na schôdzach vlastníkov, je v kontakte s riadiacou organizáciou a kontroluje plnenie podmienok zmluvy o výkone správy.

Výhody a nevýhody rôznych foriem manažmentu MKD

Ak vykonáme porovnávací popis metód zvládania MKD, môžeme vyvodiť nasledujúce závery. Zásadný rozdiel spočíva v tom, že priame riadenie zahŕňa riešenie všetkých záležitostí obyvateľmi domu. Zatiaľ čo ďalšie dva spôsoby riadenia MKD umožňujú preniesť bremeno zodpovednosti na plecia predsedu HOA alebo manažmentu riadiacej organizácie. Na druhej strane, pri samostatnom hospodárení môžete s finančnými prostriedkami operovať oveľa mobilnejšie a flexibilne prispôsobovať výber prác a služieb aktuálnej situácii. Obyvatelia, ktorí priamo riadia dom, môžu dokonca výrazne znížiť svoje náklady na opravy a údržbu domu výberom dodávateľov podľa svojich predstáv o cene práce a služieb.

Zároveň charakteristický rysdohode so správcovskou spoločnosťou získa odborné služby v súlade s požiadavkami zákona. Pri riadení nájomníkov alebo vo forme HOA sa ľudia so špeciálnym vzdelaním a zručnosťami nie vždy podieľajú na organizácii údržby domu, takže môžu byť potrebné dodatočné náklady na školenie zamestnancov v oblasti bývania a komunálnych služieb a legislatívy. Riadiace organizácie majú tiež spravidla k dispozícii špecializované vybavenie, ktoré im umožňuje poskytovať mnohé služby na vyššej úrovni. Vo všeobecnosti majú všetky metódy riadenia MKD svoje vlastné nuansy, ktoré je potrebné vziať do úvahy pri výbere.

Kam sa obrátiť v prípade problémov so správcovskou spoločnosťou?

V prípade nedostatkov v údržbe domu (napr. z miesta kontajnera neboli odvezené smeti včas, vchod nebol vyčistený za mokra, steny vo výťahu boli natreté a iné priestupky) je vhodné najprv kontaktujte priamo správcovskú spoločnosť s požiadavkou na odstránenie problémov. Ak správcovská spoločnosť neodpovie, je potrebné zaslať sťažnosť Štátnemu inšpektorátu bývania na overenie.

Existujú však alternatívne spôsoby, ako ovplyvniť správcovskú spoločnosť. V Petrohrade tak už niekoľko rokov funguje portál „Náš Petrohrad“, ktorý vytvorila mestská samospráva. Na tejto stránke môžete uverejniť správu o existujúcom probléme výberom príslušnej kategórie a priložením podporných fotografií alebo dokumentov. Po registrácii na stránkespráva sa posiela na spracovanie exekútorovi - správcovskej spoločnosti a kontrole okresnej správy. Zároveň je automaticky stanovená lehota, počas ktorej je zhotoviteľ povinný poskytnúť odpoveď na odstránenie problému. Štatistika správ je dôležitým ukazovateľom práce okresných správ v oblasti bývania a komunálnych služieb, takže väčšina správ je spracovaná efektívne a včas.

Pre problémy súvisiace s určením spôsobu riadenia MKD sú na portáli otvorené dve kategórie na odosielanie správ: „Porušenia pri výbere / zmene riadiacej organizácie“a „Porušenia pri vytváraní HOA“. Ak neexistujú žiadne informácie o vybranej správcovskej spoločnosti, môžete poslať správu do kategórie „V dome nie sú žiadne informácie o správcovskej spoločnosti.“

Portál predstavuje obrovský výber kategórií na uverejňovanie správ o nevyhovujúcom stave spoločného majetku v dome a na dvore. Nahlásiť môžete aj rozbité hojdačky na ihrisku, preplnené odpadkové koše a neumyté schody. Najobľúbenejšie kategórie pre údržbu domu sú „Nevyhovujúci stav vchodových dverí“a „Nie alebo nedodržiavanie harmonogramu čistenia vchodu“. V prvom sa prijímajú správy o potrebe naliehavej práce na aktuálnej oprave vchodu, v druhom - informácie o porušení hygienického stavu schodísk.

Povedomie o metódach riadenia MKD, ich vlastnostiach, postupe pri výbere správcovskej spoločnosti a monitorovaní jej práce vám umožňuje vybrať si najúspešnejšiu možnosť preúdržbu vášho domova. Aby ste porozumeli zložitosti bytovej legislatívy, musíte stráviť pomerne veľa času, no táto práca sa vám vyplatí s dobre upravenými schodmi a bezproblémovo fungujúcimi výťahmi.