Typy hodnôt v oceňovacích aktivitách

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Naposledy zmenené: 2024-02-12 12:26

Náklady sú jednou z kľúčových charakteristík predmetu občianskoprávnej transakcie. Aké sú jeho znaky? Ako sú klasifikované hodnoty? Na aký účel v podnikaní alebo v obchodovaní s nehnuteľnosťami sa počítajú príslušné ukazovatele a akými metódami?

Čo sú „náklady“a „odhad“

Pred skúmaním typov hodnoty a sprievodných dôvodov jej klasifikácie si definujme, čo to je. Existuje pomerne veľa kritérií, ktoré by umožnili dať mu jednoznačnú charakteristiku medzi svetovými a ruskými ekonómami. Medzi najobľúbenejšie patrí toto: náklad je peňažná suma, ktorá je stanovená ako podmienka transakcie v procese interakcie subjektov občianskoprávnych vzťahov v očakávanom momente prevodu vlastníckych práv alebo iných mechanizmov užívania predmetu. Na druhej strane, pojem „hodnotenie“je spojený s mechanizmom na určenie predmetnej sumy.

Aspekty hodnotenia

Predmetmi hodnotenia môžu byť nehnuteľnosti, služby, doprava, predmety pre domácnosť, duševné vlastníctvo – všetko, čo občianske právo stanovuje ako možný predmet transakcií s fyzickými a právnickými osobami. Postup pri určovaní peňažnej hodnoty,ktorých prevod z jedného subjektu právnych vzťahov na druhý je základom prevodu vlastníckych práv, sa uskutočňuje oboma zmluvnými stranami uznávanými metódami. Môžu ich ponúkať aj tretie strany, ale po dohode s hlavnými účastníkmi transakcie.

Tieto alebo iné druhy hodnoty tovaru, majetku alebo služieb možno určiť v závislosti od povahy právnych vzťahov na žiadosť strán alebo na základe právnych požiadaviek. Takže napríklad pri transakciách s nehnuteľnosťami je použitie odhadcov v mnohých prípadoch povinné na registráciu vlastníctva.

Prístupy hodnotenia

Hodnotenie, ako aj napríklad určenie typu hodnoty, je možné vykonávať v rámci rôznych prístupov. V ruskej obchodnej praxi existujú tri hlavné: ziskové, porovnateľné a nákladné. Zvážte ich podstatu.

Príjmový model zahŕňa použitie metód, ktoré sú založené na výpočte odhadovaného výnosu z možného využitia novým vlastníkom predmetu hodnotenia – napríklad prenájmu. Porovnávací model zahŕňa štúdium čísel charakterizujúcich typy majetkovej hodnoty niektorých objektov s ukazovateľmi iných, ktoré sú v základných pojmoch veľmi podobné. Napríklad odhadca pri určovaní vhodného peňažného ukazovateľa pre byt spravidla študuje existujúce návrhy na trhu s nehnuteľnosťami. V rámci nákladového modelu sú kalkulované možné náklady, ktoré sú potrebné z hľadiska udržiavania objektu v riadnom funkčnom stave. Ak,Povedzme, že si človek kúpi traktor, potom odhadca, ktorého si najal, musí pri určovaní nákladov na tento druh dopravy vziať do úvahy potenciálne náklady spojené s opravou zariadenia.

Výsledok odhadu hodnoty

Po analýze typov hodnôt nehnuteľností a poskytnutí vhodného ocenenia môže byť výsledok použitý ako návod na určenie konečnej ceny transakcie. Alebo na iné účely - napríklad pri uzatváraní poistnej zmluvy, poskytovaní pôžičky, predaji podielu a pod. Uvažujme, aké typy hodnoty sa rozlišujú pri posudzovaní rôznych predmetov ruskými odborníkmi. A tiež, ako sa dajú relevantné informácie využiť v praxi.

Klasifikácia hodnoty

Aké typy hodnoty konkrétneho predmetu hodnotenia rozlišujú moderní odborníci? Existuje tu veľa klasifikačných kritérií. Zvážte jeden z najbežnejších modelov medzi ruskými ekonómami.

Obsahuje najmä trhovú hodnotu. Ide o cenu, ktorej hodnota je stanovená v čase oceňovania predmetu za predpokladu, že sa predpokladá jeho predaj v konkurenčnom segmente. To znamená, že predpokladmi na určenie správnej ceny je dostupnosť verejných informácií o zásadách tvorby cien produktov, absencia významných externých (regulačných) faktorov ovplyvňujúcich cenu.

Uvažovaný model má hodnotu investície. Jeho ukazovatele sú identifikované s cieľom poskytnúť informácie záujemcom o investovanie do určitého objektu. V niektorých prípadochhodnota investície sa môže zhodovať s trhovou hodnotou. Ale nie vždy to tak je. Niekedy sa súčasne s investičnou hodnotou počíta aj likvidačná hodnota objektu. Jeho hodnota vyjadruje pravdepodobnú výšku možného výnosu pri ďalšom predaji predmetu obchodu.

Existuje katastrálna hodnota. Účelom jeho založenia je zápis objektu do určitého štátneho alebo priemyselného registra s následným využitím informácií príslušnými výpismi. Spravidla v tomto prípade hovoríme o výpočte daní. Katastrálna hodnota je zvyčajne nižšia ako trhová hodnota, pokiaľ ide o nehnuteľnosť, alebo sa jej približne rovná.

Existuje aj niečo ako poistná hodnota. Ide o výpočet výšky platieb podľa poistnej zmluvy. V niektorých prípadoch sa súčasne s ním počíta aj reprodukčná cena objektu. Stáva sa to napríklad vtedy, ak z príslušnej dohody s poisťovňou nevyplýva peňažná náhrada, ale uvedenie veci do pôvodného funkčného stavu v prípade poškodenia alebo poruchy.

Zvažovali sme teda 4 typy hodnôt, ktoré sú najbežnejšie v ruskej ekonomickej škole, ako aj niekoľko doplnkových. Tento zoznam samozrejme nie je úplný. Existujú súkromné typy trhovej hodnoty, ako aj investície alebo katastrálne, ktoré sa týkajú charakteristík objektov s rôznym, voliteľne, právnym štatútom. Teraz prejdime k štúdiu podstaty objektov, vo vzťahu ku ktorým sa vypočítava zodpovedajúci parameteraspekt praktického významu.

Obchodné ocenenie

Samozrejme, existuje veľa špecifických typov objektov, podľa ktorých sa určuje hodnota. Medzi najčastejšie sa vyskytujúce v ruskej obchodnej praxi patrí obchod a nehnuteľnosti. V prvom prípade sa hodnotí celkový majetok firiem, princípy riadenia a činnosti, ktoré vytvárajú zisk. Pred štúdiom typov hodnoty podniku bude užitočné určiť ciele, ktorým čelí subjekt zodpovedajúceho hodnotenia.

Prečo si ceniť podnikanie? Prvou možnosťou sú vyhliadky na predaj podniku. Majiteľ spoločnosti sa môže rozhodnúť pre inú živnosť, najskôr je však výhodné previesť tú súčasnú do rúk iného majiteľa. Podnikové hodnotenie možno vykonať aj s cieľom zlepšiť kvalitu riadenia spoločnosti, identifikovať možné nedostatky v systéme riadenia. Ďalšou možnosťou je upútať pozornosť investorov v prípade, že nie je dostatok prevádzkového kapitálu, alebo si spoločnosť dala za úlohu rozširovať trh, v dôsledku čoho sú potrebné ďalšie finančné prostriedky. Ocenenie podniku je možné vykonať pri žiadosti o úver - je to ona, ktorá spravidla slúži ako vodítko pre rozhodnutie banky o poskytnutí úveru.

Hodnoty ocenenia podniku

Aké typy hodnôt sú zahrnuté v oceňovaní podnikov? Aké princípy sa tu používajú najčastejšie? Hlavné typy hodnôt, ktoré sú použiteľné vo vzťahu k oceňovaniu podnikov, sú trhové a investičné. Podľa niektorých odborníkov, vzhľadom na možnosť kúpy podniku,je vhodné, aby sa partner pri analýze relevantných vyhliadok zameral na druhý smer. Keďže typická „trhová“cena pre podnik je ukazovateľ, ktorý nie vždy jednoznačne hovorí o potenciáli rozvoja podniku. Ale ak hovoríme o jeho identifikácii, potom kľúčové princípy na výpočet potrebných čísel môžu byť založené na:

- o porovnaní dostupných ukazovateľov s tými typickými pre ostatných účastníkov trhu;

- o štúdiu konkurenčných výhod podnikania;

- na subjektívnej vízii expertov, ktorí robia hodnotenie;

- o štúdiu vplyvu vonkajších faktorov.

Pri určovaní investičnej hodnoty podniku môžu platiť rovnaké princípy, no okrem nich je prípustné použiť aj množstvo ďalších:

- modelovanie správania subjektov zapojených do podnikania (vplyv faktorov);

- výpočet ziskovosti (nárast trhovej hodnoty v priebehu času).

Špecifické ukazovatele nákladov môžu uspokojiť potenciálneho obchodného kupujúceho alebo investora v závislosti od toho, aká je odhadovaná veľkosť investície do podniku a aké sú vyhliadky na ich návratnosť. V mnohých prípadoch môžu byť investície úverového pôvodu. Hodnota možného zisku by sa mala nielen líšiť od nuly, ale mala by zabezpečiť aj výplatu úrokov banke. Ďalšie usmernenia pri rozhodovaní investorov, okrem ukazovateľov odrážajúcich trhovú a investičnú hodnotu podniku, môžu byť:

- očakávaná udržateľnosť podnikania (schopnosťgenerovať príjem v priebehu času);

- korelácia doby návratnosti s konkurenčnými podnikmi (možno je pre investora výhodnejšie investovať do inej spoločnosti a pre kupujúceho - získať ju);

- úroveň dôvery medzi partnermi.

Vyššie uvedené kritériá môžu byť dosť subjektívne. Preto sú v obchodnej praxi trhová a investičná hodnota podniku parametrami, aj keď dôležitými, no nie vždy medzi kľúčovými.

Ďalším možným faktorom sú náklady na typy prác spojených s hodnotením podniku z hľadiska investície alebo možného nákupu. Ak môže byť štúdia podniku sprevádzaná významnými investíciami, ktoré neznamenajú skutočný zisk (napríklad kontaktovanie externých odborníkov, audítorov a analytikov), potom je pravdepodobné, že investor alebo potenciálny kupujúci podniku sa radšej nebude zaoberať konkrétna firma.

Oceňovanie nehnuteľností

Bude užitočné preštudovať si, aké typy hodnoty nehnuteľnosti sú, ako aj aké prístupy sa uplatňujú pri jej oceňovaní. Najprv si však, ako v prípade podnikania, definujme ciele, ktoré sledujú účastníci občianskoprávnych transakcií zodpovedajúceho typu. Potreba študovať typy hodnoty nehnuteľností, ako aj obrátiť sa na služby odhadcu, vzniká v týchto hlavných prípadoch:

- existuje transakcia pri predaji bytu, kancelárie, inej budovy alebo priestorov;

- aktíva spoločnosti sú hodnotené;

- výška základu dane sa určuje majetkovopoplatky.

Samozrejme, v praxi môže byť dôvodov na oceňovanie nehnuteľnosti viac. V niektorých prípadoch je napríklad potrebné okrem základných postupov určiť aj typy odhadovaných nákladov. Alebo - ako možnosť - ohodnotiť nehnuteľnosť za účelom jej prevodu na štátne potreby.

Oceňovanie nehnuteľností

Vyššie sme uviedli, že hlavnými typmi podnikovej hodnoty sú trh a investície. Pri nehnuteľnostiach možno skúmať rovnaké parametre, ale spravidla k nim pribudne množstvo ďalších. A to – katastrálna a poistná hodnota objektu. V niektorých prípadoch je určená aj likvidácia. Charakteristiky určovania trhovej a investičnej hodnoty sme už zvážili vyššie. V prípade nehnuteľností sú všeobecné zásady a metódy vo forme vo všeobecnosti podobné tým, ktoré sa používajú pri oceňovaní podnikov. Používajú sa iba vtedy, keď sú viac prispôsobené špecifikám relevantného trhu: „konkurencia“je nahradená „štátom“(úroveň opravy, dokončovacie materiály a ich kvalita atď.), „ziskovosť“- očakávaná „ stúpa."

Poďme si teraz preštudovať, ako sa počítajú hodnoty katastra, poistenia a likvidácie. Všetky majú určité špecifiká. Každý typ stanovenej hodnoty z uvedených sa vyznačuje vlastnosťami z hľadiska metód oceňovania. Zvážte ich.

Ak hovoríme o katastrálnej hodnote nehnuteľnosti, tak odhadca berie za základ metodikupremietnuté do relevantných legislatívnych zdrojov, odporúčaní ministerstva financií a ďalších rezortov zodpovedných za praktické využitie relevantných informácií o bývaní. V niektorých prípadoch sa môžu použiť aj kritériá špecifické na určenie trhovej hodnoty predmetu. Môžete si preštudovať rôznu technickú dokumentáciu.

Ak je úlohou určiť poistnú hodnotu nehnuteľnosti, potom sa znalec v tomto prípade spravidla riadi najmä trhovými metódami, avšak prispôsobenými skutočnému obsahu transakcie predaja a kúpy. Napríklad, ak si človek kúpi byt na hypotéku, do nákladov na poistenie môže byť zahrnutá len výška úveru. A v tomto prípade môže byť zodpovedajúci základ pre výpočet sumy podľa zmluvy s poisťovateľmi nižší, ako keby sa za základ brala čistá trhová hodnota bytu.

Hypotéka je príkladom trhového segmentu, kde likvidačná hodnota predmetu môže byť pre subjekty občianskoprávnych transakcií prakticky významná. Ak napríklad fyzická osoba alebo organizácia nesplní podmienky na splácanie úveru, banka sa pravdepodobne rozhodne založenú nehnuteľnosť predať. Ešte pred podpísaním zmluvy na spracovanie pôžičky môže finančná inštitúcia chcieť analyzovať vyhliadky na likvidačnú zložku projektu.

Upozorňujeme však, že niektorí experti považujú za nevhodné používať pojem „likvidačná hodnota“v súvislosti s transakciami s nehnuteľnosťami pri interakcii s bankami. Prípadskutočnosť, že zo záložnej zmluvy štandardne nevyplýva povinný prevod bytu do vlastníctva banky - ide len o zabezpečovacie opatrenie úveru. Likvidačná hodnota vo svojej čistej forme zahŕňa výpočet ceny, za ktorú bude môcť vlastník predmetu (napríklad podniku) predať svoj majetok (povedzme z dôvodu úpadku podniku). Preto by sa mal príslušný výraz v súvislosti s nehnuteľnosťami používať opatrne.

Cena je konštantná hodnota?

Mnohí moderní ekonómovia si myslia, že nie. Ak, samozrejme, nehovoríme o trhovej ekonomike, kde je miesto pre mechanizmus voľnej tvorby cien na základe ponuky a dopytu. Bez ohľadu na to, aké typy hodnoty tovaru sa študujú, každý z nich predstavuje premenlivú hodnotu, približné usmernenie, ktoré môžu strany transakcie použiť v určitom časovom bode. Sú samozrejme odvetvia, kde je volatilita príslušných ukazovateľov minimálna – napríklad segmenty trhu, v ktorých dominujú vládne zákazky. Ale to je skôr výnimka. Schopnosť orientovať sa v meniacom sa prostredí nákladov je jednou z najdôležitejších konkurenčných výhod každého moderného podnikania.